BGH-Urteil zur Fälligkeit der Schlussrate im Bauträgervertrag: Was bedeutet „nach vollständiger Fertigstellung“?
Hintergrund: Viele Käufer von Neubauwohnungen oder Häusern schließen mit einem Bauträger einen sogenannten Bauträgervertrag ab. Darin ist meist geregelt, dass der Kaufpreis in mehreren Raten nach Baufortschritt gezahlt wird.
Die letzte Rate - oft als „Schlussrate“ bezeichnet - wird häufig erst „nach vollständiger Fertigstellung“ fällig. Doch was bedeutet das konkret? Muss der Käufer schon zahlen, wenn das Objekt abgenommen wurde, oder erst, wenn wirklich alle Mängel beseitigt sind?
Das Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 22.04.2026 (VII ZR 88/25):
Der BGH hat klargestellt, dass die Schlussrate im Bauträgervertrag mit der Klausel „nach vollständiger Fertigstellung“ erst dann fälligwird, wenn der Bauträger auch die bei der Abnahme des Sondereigentums (z.B. der Wohnung) festgestellten Mängel beseitigt hat.Das bedeutet: Die bloße Abnahme oder Abnahmereife reicht nicht aus. Solange im Abnahmeprotokoll Mängel festgehalten wurden und diese noch nicht behoben sind, muss der Käufer die Schlussrate nicht zahlen.
Warum ist das wichtig?
- Schutz für Käufer: Käufer müssen nicht befürchten, die letzte Rate zahlen zu müssen, obwohl noch Mängel bestehen. Sie behalten ein Druckmittel, damit der Bauträger die Mängel tatsächlich beseitigt.
- Klarheit für beide Seiten: Der Begriff „vollständige Fertigstellung“ ist nicht gleichbedeutend mit „Abnahme“ oder „Abnahmereife“. Die Vertragsklausel ist so zu verstehen, wie es ein durchschnittlicher Vertragspartner erwarten würde: Erst wenn alle im Abnahmeprotokoll festgehaltenen Mängel beseitigt sind, ist die Schlussrate fällig.
Beispiel aus dem Urteil: Im entschiedenen Fall hatte der Käufer bei der Abnahme der Wohnung verschiedene Mängel (z.B. an Türen, Sockelleisten, Fliesen) protokolliert. Der Bauträger hatte diese Mängel nicht beseitigt, verlangte aber trotzdem die Schlussrate. Der BGH entschied:
Die Schlussrate ist noch nicht fällig, solange die Mängel nicht behoben sind.
Tipp: Achten Sie bei der Abnahme darauf, alle Mängel sorgfältig im Protokoll festzuhalten.